Humedades por capilaridad en comunidades: por qué suben por la pared y cómo eliminarlas
Las humedades por capilaridad son una de las averías más frustrantes de una comunidad de vecinos: la mancha vuelve una y otra vez aunque se pinte por encima, el zócalo se descascarilla y el portal huele a humedad. La razón es que el problema no está en la superficie, sino en el agua que sube desde el terreno por el interior del muro. En esta guía te explicamos qué es exactamente la capilaridad, cómo distinguirla de la condensación y de una filtración, por qué es tan común en los edificios de Canarias y cuál es el tratamiento que la elimina de forma definitiva.
¿Qué es la humedad por capilaridad?
La capilaridad es el fenómeno por el que el agua asciende por un material poroso en contra de la gravedad, igual que sube por una esponja o por un azucarillo. En un edificio, el agua del terreno penetra en la base de los muros y trepa por los poros y capilares del ladrillo, el mortero o la piedra. El agua sube hasta que el ritmo de evaporación en la superficie iguala al de ascenso, lo que suele ocurrir entre los 60 cm y el metro y medio de altura.
El problema se agrava porque ese agua no es pura: arrastra sales solubles del terreno (y en la costa, también sales marinas). Al evaporarse en la superficie del muro, las sales cristalizan, aumentan de volumen y revientan la pintura y el revoco desde dentro. Por eso reaparecen las manchas y los abombamientos aunque se haya pintado encima: mientras el agua siga subiendo, las sales seguirán aflorando.
Capilaridad, condensación o filtración: cómo distinguirlas
Antes de reparar nada hay que tener un diagnóstico correcto, porque las tres humedades más comunes en comunidades se parecen pero se solucionan de forma muy distinta. Confundirlas es la causa número uno de que una reparación falle:
| Tipo de humedad | Dónde aparece | Señales típicas |
|---|---|---|
| Capilaridad | Parte baja del muro, a ras de suelo | Franja horizontal, sales blancas, pintura abombada |
| Condensación | Esquinas altas, techos, ventanas frías | Moho negro, gotas, paredes frías |
| Filtración | Punto concreto, cerca de cubierta o fachada | Mancha localizada que crece con la lluvia |
Si la mancha está en la base de la pared y empeora en invierno o tras temporadas de lluvia, casi siempre es capilaridad. Si quieres profundizar en las otras dos, puedes consultar nuestro servicio de tratamiento de humedades, donde abordamos también la condensación y las filtraciones.
Por qué aparece la capilaridad en los edificios
La humedad por capilaridad no es un defecto de mantenimiento: casi siempre es un problema de origen que estaba latente desde la construcción. Las causas más frecuentes en comunidades son:
- Ausencia de barrera impermeable en la cimentación. Muchos edificios antiguos se levantaron sin la lámina horizontal que hoy corta el ascenso del agua.
- Barrera deteriorada o rota por el paso del tiempo o por reformas que la perforaron.
- Nivel freático alto o terreno que retiene agua alrededor de la cimentación.
- Falta de drenaje perimetral o evacuación deficiente del agua de lluvia junto al edificio.
- Muros muy porosos (ladrillo, piedra, mampostería) que absorben el agua con facilidad.
Por eso la capilaridad se concentra en plantas bajas, garajes, sótanos, trasteros y portales: son las zonas en contacto directo con el terreno. Y por eso también es, en la mayoría de los casos, un asunto que afecta a elementos comunes del edificio.
El clima de Canarias: por qué aquí la capilaridad es más agresiva
El entorno canario añade un factor que agrava el problema y que casi nadie tiene en cuenta: el salitre marino. En los edificios cercanos a la costa de Las Palmas, el agua que asciende por capilaridad arrastra sales marinas que cristalizan en el muro con especial virulencia. Estas sales son muy higroscópicas (atraen y retienen humedad del aire), de modo que el muro permanece húmedo incluso en días secos y la pared "suda" más que en el interior de la isla.
A ello se suma la alta humedad ambiental de las zonas costeras, que ralentiza la evaporación y mantiene los muros cargados de agua durante más tiempo. El resultado es que en Canarias la capilaridad avanza más rápido, mancha más y reaparece antes si solo se trata la superficie. Es el mismo motivo por el que insistimos tanto en la pintura de fachadas con productos transpirables y en un mantenimiento general que vigile estas zonas.
Cómo se elimina la humedad por capilaridad
La única forma de eliminarla de verdad es cortar el ascenso del agua y dejar que el muro se seque, no taparla. El tratamiento profesional sigue estos cinco pasos:
- Diagnóstico. Se mide la humedad del muro con higrómetro y se confirma que es capilaridad (y no condensación o filtración), valorando hasta qué altura sube el agua.
- Repicado. Se retira el revestimiento dañado y el mortero cargado de sales hasta dejar el soporte sano al descubierto.
- Barrera química. Se inyecta una resina o crema hidrófuga en la base del muro: penetra en los poros y crea una barrera horizontal que corta el ascenso del agua.
- Mortero de saneamiento. Se aplica un revoco macroporoso y transpirable, diseñado para dejar evaporar la humedad residual sin volver a abombarse ni a salir las sales.
- Acabado y ventilación. Pintura transpirable y mejora de la ventilación de la zona para mantener el muro seco a largo plazo.
En casos concretos se combinan otras soluciones: el drenaje perimetral (una zanja que aleja el agua de la cimentación) o la electroósmosis (que invierte el sentido del ascenso del agua mediante una pequeña corriente). La elección depende del tipo de muro, de la cota del terreno y del alcance del problema, y la valora siempre un técnico tras el diagnóstico.
¿Quién paga la reparación en una comunidad?
Como la capilaridad nace en la cimentación y los muros, suele afectar a elementos comunes del edificio. Esto es lo habitual según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
| Zona afectada | Clasificación | Quién paga |
|---|---|---|
| Portal, garaje, sótano o zonas comunes | Elemento común | Comunidad |
| Muro de carga o fachada compartida | Elemento común | Comunidad |
| Cimentación del edificio | Elemento común estructural | Comunidad |
| Tabique interior privativo sin origen común | Privativo | Propietario |
En la práctica, al originarse el agua en la estructura, la reparación de la capilaridad suele ser un gasto comunitario repartido por coeficiente de participación. La decisión se aprueba en junta; para preparar bien la votación y comparar ofertas te será útil nuestra guía sobre el presupuesto de obras en comunidad de vecinos.
¿Hace falta licencia para tratar la capilaridad?
Para un tratamiento interior de saneamiento de muros (repicado, inyección de la barrera química y revoco) suele bastar con una comunicación previa o una licencia de obra menor del ayuntamiento. La cosa cambia si la solución implica abrir una zanja perimetral, ejecutar un drenaje exterior o actuar sobre la cimentación: entonces puede exigirse licencia y, según el caso, proyecto técnico. Como las ordenanzas varían entre municipios, conviene confirmar el trámite antes de empezar; una empresa especializada puede encargarse de la gestión.
Costes orientativos del tratamiento
El precio depende de la longitud de muro a tratar, del sistema elegido y del estado del revestimiento. A modo orientativo, en Gran Canaria se manejan estas horquillas:
| Actuación | Unidad | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Inyección de barrera química | metro lineal de muro | 60 € – 120 € |
| Repicado y mortero de saneamiento | metro cuadrado | 30 € – 55 € |
| Drenaje perimetral (zanja) | metro lineal | desde 90 € |
| Acabado transpirable (pintura) | metro cuadrado | 8 € – 18 € |
Recuerda que en Canarias se aplica el IGIC (no el IVA peninsular): pide siempre el presupuesto con el impuesto desglosado para comparar ofertas en igualdad de condiciones.
¿La humedad sube por las paredes de tu portal?
En SIC Canarias diagnosticamos el origen real de la humedad de tu comunidad, distinguimos la capilaridad de la condensación y la filtración, y aplicamos el tratamiento que la elimina de raíz. Revisión y presupuesto cerrado sin compromiso en Las Palmas.
Solicitar diagnóstico gratuitoCómo prevenir que vuelva la humedad
Una vez cortado el ascenso del agua, mantener el muro seco es cuestión de buenos hábitos: vigilar que el drenaje del agua de lluvia aleje el agua del edificio, evitar que la tierra o los maceteros se apoyen directamente en la base de los muros, ventilar garajes y portales y usar siempre pinturas y revocos transpirables que dejen respirar la pared. Tapar la humedad con materiales impermeables solo la empuja a salir más arriba.
En nuestros servicios para comunidades de Las Palmas integramos el tratamiento de humedades con la albañilería y la pintura dentro del mantenimiento general, para resolver la causa y no solo el síntoma. Si quieres una valoración del estado de tu edificio, puedes escribirnos desde la página de contacto. Como referencia técnica externa, el Código Técnico de la Edificación (CTE), en su documento de salubridad (DB-HS1), regula la protección frente a la humedad en los edificios.
Contenido elaborado por el equipo técnico de SIC Canarias, especialistas en tratamiento de humedades y mantenimiento de comunidades de vecinos en Las Palmas de Gran Canaria.
Preguntas frecuentes sobre la humedad por capilaridad
¿Qué es la humedad por capilaridad?
Es la humedad que asciende desde el terreno por el interior de los muros a través de los poros y capilares del material de construcción, como si fuera una esponja. Aparece en la parte baja de las paredes (normalmente hasta 1 o 1,5 metros de altura) y se reconoce por la mancha continua a ras de suelo, las sales blancas (salitre) y la pintura abombada. Es muy habitual en plantas bajas, garajes, sótanos y portales de edificios sin barrera impermeable en la cimentación.
¿Cómo distinguir la humedad por capilaridad de la condensación o una filtración?
La capilaridad sube desde el suelo y forma una mancha en la base del muro con sales blancas. La condensación aparece en las zonas altas y frías (esquinas, techos, ventanas) en forma de moho negro y gotas. La filtración es una mancha localizada que crece con la lluvia y procede de un punto concreto (cubierta, fachada o una tubería). Identificar bien el tipo es imprescindible, porque cada uno se soluciona de una manera distinta.
¿Cómo se elimina la humedad por capilaridad de forma definitiva?
El tratamiento definitivo consiste en crear una barrera que corte el ascenso del agua. Lo más habitual es inyectar una resina hidrófuga en la base del muro (barrera química), retirar antes el revestimiento dañado con sales y aplicar después un mortero de saneamiento macroporoso y transpirable y un acabado que deje evaporar la humedad. También existen el drenaje perimetral y la electroósmosis como soluciones complementarias según el caso.
¿Quién paga la reparación de la humedad por capilaridad en una comunidad?
Cuando la humedad por capilaridad afecta a la cimentación, los muros de carga, el portal o cualquier elemento común del edificio, la reparación corresponde a la comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal y se reparte por el coeficiente de participación. Si el problema se limita al interior de una vivienda y a un elemento privativo, lo asume el propietario. En la práctica, al originarse en la estructura, suele ser un gasto común.
¿Hace falta licencia para tratar la humedad por capilaridad?
Para un tratamiento interior de saneamiento de muros (repicado, inyección de barrera química y revoco) suele bastar una comunicación previa o licencia de obra menor del ayuntamiento. Si la solución implica abrir una zanja perimetral, un drenaje exterior o actuar sobre la cimentación, puede requerir licencia y, en algunos casos, proyecto técnico. Conviene consultar la ordenanza del municipio antes de empezar.
¿Por qué la humedad por capilaridad es más frecuente en Canarias?
La elevada humedad ambiental, la proximidad al mar y el salitre agravan el problema: el agua que asciende arrastra sales marinas que cristalizan en el muro, destruyen el revoco y la pintura y hacen reaparecer las manchas aunque se pinte por encima. Muchos edificios antiguos de Las Palmas se construyeron sin barrera impermeable en la cimentación, por lo que el agua del terreno sube con facilidad por los muros.
