La Ley de Propiedad Horizontal en 2026 llega con un cambio que muchas comunidades de vecinos estaban esperando: por fin hay una herramienta legal clara para controlar los pisos turísticos del edificio. La reforma no es un rumor ni una propuesta futura; ya está en vigor y afecta a cómo se toman las decisiones en tu comunidad. En esta guía te explicamos, con lenguaje llano, qué ha cambiado, qué mayorías necesitas para cada acuerdo y cómo aplicarlo en una comunidad de Canarias.
La norma de referencia sigue siendo la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, pero su última reforma importante —la que marca el día a día de las comunidades en 2026— procede de la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025. A continuación repasamos los cambios y las mayorías que conviene tener a mano antes de la próxima junta.
El gran cambio de 2025-2026: control de los pisos turísticos
El cambio estrella de la reforma afecta a las viviendas de uso turístico (los conocidos pisos vacacionales). Hasta ahora, muchas comunidades no sabían si podían impedir que un vecino destinara su piso al alquiler de temporada, y los tribunales resolvían caso por caso. La reforma de la LPH lo aclara: la comunidad puede limitar, condicionar o incluso prohibir esta actividad.
En la práctica, la reforma introduce tres posibilidades para la junta de propietarios:
- Someter la actividad a autorización previa de la comunidad, de modo que ningún vecino pueda arrancar un piso turístico sin el visto bueno de la junta.
- Limitar o condicionar la actividad (por ejemplo, número máximo de viviendas turísticas en el edificio).
- Prohibir el alquiler turístico en el inmueble, siempre mediante acuerdo expreso.
Subir hasta un 20% los gastos del piso turístico
Junto a la posibilidad de limitar la actividad, la reforma permite a la comunidad incrementar hasta un 20% la participación en los gastos comunes de las viviendas de uso turístico. La lógica es sencilla: la rotación constante de huéspedes hace un uso más intenso del portal, el ascensor, la limpieza y las instalaciones comunes, y ese mayor desgaste puede repercutirse a quien lo genera. Eso sí, no se aplica solo: debe aprobarse expresamente en junta por la misma mayoría de 3/5.
¿Afecta a los pisos turísticos que ya funcionaban?
Es la duda más repetida. Con carácter general, la exigencia de autorización de la comunidad se proyecta sobre las nuevas actividades que se inicien tras la entrada en vigor de la reforma. La interpretación mayoritaria es que las viviendas que ya venían operando con su habilitación en regla no quedan afectadas de forma retroactiva. Como es un punto delicado y con matices según cada edificio y sus estatutos, lo prudente es asesorarse jurídicamente antes de llevar el acuerdo a la junta.
Las mayorías de la LPH: qué se necesita para cada acuerdo
Más allá de los pisos turísticos, la Ley de Propiedad Horizontal ordena la vida de la comunidad en función de mayorías. Saber qué porcentaje exige cada decisión evita acuerdos nulos y juntas eternas. Esta es la referencia rápida para los acuerdos más frecuentes:
| Tipo de acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Obras de conservación obligatorias del edificio | No requieren acuerdo (son obligatorias) |
| Obras de accesibilidad obligatorias (coste ≤ 12 mensualidades) | Exigibles sin necesidad de acuerdo |
| Instalar punto de recarga de vehículo eléctrico | Solo comunicación previa |
| Eficiencia energética y energías renovables comunes | 1/3 de propietarios y cuotas |
| Nuevos servicios o instalaciones comunes | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Obras de accesibilidad no obligatorias | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Limitar, condicionar o prohibir pisos turísticos | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Modificar estatutos o el título constitutivo | Unanimidad |
Para todo lo relacionado con obras y su financiación —derramas, fondo de reserva y cómo se reparten los costes— te resultará útil nuestra guía sobre el presupuesto de obras en comunidad de vecinos, donde detallamos las mayorías aplicadas a casos reales.
El deber de conservar el edificio: la otra cara de la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal no solo regula votaciones: también impone a la comunidad la obligación de mantener el edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad (artículo 10). Ese deber de conservación es lo que obliga a reparar cubiertas, fachadas, bajantes o instalaciones comunes aunque algún vecino se oponga, porque no es una mejora voluntaria, sino una obligación legal.
Aquí es donde el clima de Canarias se convierte en un factor determinante. En las comunidades del archipiélago, el salitre marino, la humedad y el sol intenso aceleran el deterioro de los elementos comunes mucho más rápido que en el interior peninsular:
- Salitre en fachadas y barandillas: el aerosol marino corroe el hormigón y el hierro de las estructuras cercanas a la costa, lo que adelanta las obras de rehabilitación de fachadas.
- Humedad constante: favorece filtraciones y humedades en cubiertas y garajes, que obligan a impermeabilizar con más frecuencia.
- Sol y radiación: degradan pinturas y sellados, acortando los ciclos de mantenimiento.
Cumplir el deber de conservación del edificio en este entorno exige un mantenimiento general planificado. Y como estas obras suelen requerir acuerdos y, a menudo, una derrama, conocer bien las mayorías de la LPH deja de ser un tecnicismo y se vuelve la diferencia entre reparar a tiempo o acumular daños.
¿Tu comunidad necesita adecuar sus zonas comunes?
En SIC Canarias ayudamos a las comunidades de Las Palmas y Gran Canaria a cumplir sus obligaciones de conservación: diagnóstico, presupuesto por partidas para la junta y ejecución de la obra.
Solicitar diagnóstico gratuitoPor qué esta reforma importa especialmente en Canarias
Canarias es una de las regiones de España con mayor presión de vivienda vacacional. En muchos edificios de zonas turísticas y del entorno de las capitales conviven vecinos residentes con pisos de alquiler de temporada, con la fricción que eso genera: ruido, uso intensivo de zonas comunes y sensación de inseguridad por el trasiego de desconocidos. Para esas comunidades, la nueva capacidad de limitar o condicionar la actividad turística por 3/5 es una herramienta muy esperada.
La clave está en hacer las cosas bien: convocar la junta con el punto del día claro, alcanzar la mayoría de 3/5 sobre el total del edificio, dejarlo reflejado en acta y, cuando proceda, inscribir el acuerdo en el Registro. Recuerda además que el permiso de la comunidad no sustituye a la habilitación turística ante el Gobierno de Canarias: son trámites distintos.
Si quieres aprovechar la junta para planificar también las obras del edificio, revisa nuestras guías sobre subvenciones para rehabilitación de fachadas y sobre la ITE en Las Palmas, dos temas que suelen ir de la mano de las decisiones de mayoría que acabamos de repasar.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal en 2026
¿Qué ha cambiado en la Ley de Propiedad Horizontal para las comunidades en 2026?
El cambio más relevante procede de la Ley Orgánica 1/2025, que reformó la Ley de Propiedad Horizontal y está plenamente en vigor desde el 3 de abril de 2025. La reforma da a las comunidades una herramienta clara para limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico en el edificio mediante un acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, e incluso subir hasta un 20% la cuota de gastos comunes de esas viviendas. El resto de mayorías de la LPH (obras, accesibilidad, eficiencia energética) siguen vigentes.
¿Puede mi comunidad prohibir los pisos turísticos y con qué mayoría?
Sí. Desde la reforma de 2025, la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico en el edificio con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo debe reflejarse en acta y conviene inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a futuros compradores.
¿Afecta la nueva norma a las viviendas turísticas que ya funcionaban antes?
Con carácter general, la exigencia de aprobación por la comunidad se aplica a las nuevas actividades que se inicien tras la entrada en vigor de la reforma. La interpretación mayoritaria es que las viviendas de uso turístico que ya venían ejerciendo la actividad con su habilitación en regla no se ven afectadas de forma retroactiva, aunque es una cuestión que puede depender de cada caso y de los estatutos. Ante la duda, conviene contar con asesoramiento jurídico antes de adoptar el acuerdo.
¿Hace falta licencia o permiso para alquilar una vivienda de uso turístico en Canarias?
Sí. Además del acuerdo de la comunidad, la actividad de vivienda vacacional en Canarias exige cumplir la normativa turística autonómica: presentar la declaración responsable o inscripción que corresponda ante el Gobierno de Canarias y respetar las condiciones del municipio. El permiso de la comunidad y la habilitación administrativa son cosas distintas: se necesitan ambas para operar con seguridad jurídica.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos a un piso turístico?
Sí. La reforma permite a la junta aprobar, por la misma mayoría de 3/5, un incremento de la participación en los gastos comunes de la vivienda de uso turístico de hasta un 20%. La idea es repercutir el mayor uso de zonas comunes (portal, ascensor, limpieza) que genera la rotación de huéspedes. No es automático: debe acordarse expresamente en junta.
¿Qué mayorías exige la LPH para las obras y acuerdos más habituales?
Depende del acuerdo. Las obras de conservación obligatorias no necesitan votación; la instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico solo requiere comunicación previa; la eficiencia energética y las energías renovables se aprueban por 1/3 de propietarios y cuotas; los nuevos servicios comunes, las obras de accesibilidad no obligatorias y la limitación de pisos turísticos exigen 3/5; y el cambio de estatutos o del título constitutivo, unanimidad. En la guía incluimos una infografía con todas ellas.
Contenido elaborado por el equipo técnico de SIC Canarias. Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico para casos concretos. Para gestionar el mantenimiento o las obras de tu comunidad, contacta con nosotros.
